Alguém que constrói acima ou abaixo da laje do imóvel de outra pessoa, mantendo unidade imobiliária distinta da originalmente construída sobre o solo, pode tornar-se legalmente proprietário e titular da laje, até mesmo com escritura pública e registro.
O direito real de laje foi reconhecido no final de 2016, por meio da Medida Provisória 759/2016, posteriormente convertida na Lei nº 13.465/2017, que dispôs sobre regularização fundiária rural e urbana e alterou, entre outras normas, o Código Civil.
O objetivo de tal lei foi permitir que membros da população de baixa renda pudessem regularizar a propriedade de seu imóvel, construído sobre a laje de imóvel alheio (conhecido como “puxadinho”), ou até mesmo construído abaixo de tal laje, considerando-se que o proprietário de uma construção-base pode ceder não apenas a superfície superior, mas também a superfície inferior de sua construção.
Quem adquire o direito de laje tem a propriedade de sua unidade imobiliária autônoma constituída com a abertura de matrícula própria no Registro de Imóveis, e pode usar, gozar e dispor do seu imóvel (incluindo dá-lo em garantia). Bem por isso, responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
Em razão do poder de dispor, ou seja, de alienar gratuita ou onerosamente seu direito, o titular da laje pode ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, mas para isso deve haver autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, e devem ser respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
E embora o direito real de laje contemple o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, ele não contempla as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
A instituição do direito real de laje também não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
A constituição do direito real de laje pode se dar por negócio jurídico inter vivos (contrato, basicamente), negócio jurídico causa mortis (testamento), usucapião ou sentença judicial.
Em se tratando de negócios jurídicos inter vivos, deve ser lavrada Escritura Pública, no Cartório de Notas, perante Tabelião ou Escrevente Autorizado, se o valor do imóvel for superior a trinta salários mínimos.
Em se tratando de negócio jurídico causa mortis, poderá o interessado optar pelo Testamento Público, também lavrado pelo Tabelião ou Escrevente autorizado, no Cartório de Notas. ser também lavrado no Cartório de Notas.
Em se tratando de usucapião, o Tabelião ou seu Escrevente autorizado poderão ainda lavrar Ata Notarial para atestar fatos que indiquem posse, caso o procedimento escolhido seja o extrajudicial.
Como solicitar esses atos?
Para a lavratura de tais instrumentos públicos, é necessária, respectivamente, a documentação elencada nos atos de compra e venda, testamento e usucapião, e todos esses instrumentos devem ser levados ao Registro de Imóveis, para efetiva constituição ou regularização do direito de laje.
Importante observar que, da matrícula do imóvel daquele que concede ou transmite o direito de laje, deve constar averbação de tal ônus. E da matrícula da nova unidade imobiliária, construída sobre ou sob a laje, será feito o registro da aquisição desse direito real.