Documento é indispensável para a transferência da propriedade de certos bens, como no caso da compra e venda de imóveis de valor maior a trinta salários mínimos.
É o que dispõe o artigo 108 do Código Civil Brasileiro, segundo o qual, salvo disposição contrária em lei, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
A compra e venda é o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
E para que este contrato seja formalizado por escritura pública, que só pode ser lavrada em Cartório de Notas, é preciso inicialmente que as partes estejam de acordo sobre qual bem será vendido e comprado (móvel ou imóvel) e sobre qual preço será pago.
Também é necessário apresentar documentos que identifiquem o comprador, o vendedor e a coisa negociada, bem como documentos que comprovem o pagamento dos tributos porventura exigidos no caso (impostos de transmissão).
Apresentados tais documentos, eles serão analisados e o Tabelião de Notas ou seu Escrevente autorizado prestará assessoria jurídica imparcial às partes, para orientá-las sobre a forma mais segura e menos custosa de oficializarem o negócio, fazendo com que a vontade delas e os termos contratuais estejam perfeitamente adequados à lei.
Dentre esses termos contratuais permitidos pela lei, estão as cláusulas especiais da retrovenda, e da preempção ou preferência.
Pela cláusula de retrovenda, o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, efetuaram-se com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Já a cláusula de preempção impõe ao comprador que, se um dia quiser vender a coisa, antes a ofereça ao vendedor, que terá preferência para adquiri-la, pagando o preço que qualquer outro pagaria; e o prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Há também a venda e compra sob condição resolutiva expressa, hipótese na qual as partes preveem que, se não for pago integralmente o preço, o negócio será considerado desfeito e o vendedor poderá reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
É possível, ainda, que a compra e venda seja precedida de doação modal de numerário, isto é, doação de dinheiro a um donatário para o fim específico de que ele compre um bem, geralmente imóvel. Admite-se até que o doador imponha cláusulas restritivas ao bem (inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade) e grave o imóvel com usufruto, a favor de si mesmo ou de terceiro.
E é muito comum, ademais, a venda e compra bipartida, na qual o vendedor transfere a uma pessoa o usufruto (direito de usar e obter frutos da coisa) e transfere a outra pessoa a nua-propriedade (direito de alienar e reaver a coisa).
Salvo cláusula em contrário, o vendedor responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição, e as despesas de escritura e registro ficarão a cargo do comprador, ficando a cargo do vendedor as da tradição (entrega da coisa).
É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Já a compra e venda entre cônjuges é lícita, mas somente quanto aos bens excluídos da comunhão, ou seja, que pertencerem a apenas um deles.
E em se tratando de coisas indivisíveis (apartamentos e carros, por exemplo) e pertencentes a dois ou mais condôminos, não pode um deles vender sua parte a uma terceira pessoa, se o outro condômino quiser comprá-la, pagando o mesmo preço oferecido por essa terceira pessoa. O condômino de coisa indivisível tem direito de preferência e, se depositar o preço, pode haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência
Deve-se atentar para o fato de que, em se tratando de imóveis, a escritura pública de venda e compra é indispensável para bens de valor superior a trinta salários mínimos, mas ela por si só não basta para a efetiva transferência da propriedade.
Por isso, depois de lavrada a escritura pública no Cartório de Notas, ela deve ser inscrita em outro Cartório, que é o de Registro de Imóveis, pois só o registro dela nesta outra serventia faz com que o comprador efetivamente se torne dono da coisa. Ou seja, se a escritura lavrada no Cartório de Notas não for registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o vendedor continuará a ser o proprietário, o que traz ao comprador o grande risco de ver seu imóvel transferido a outra pessoa, seja por ato do vendedor (que ilicitamente pode aliená-lo novamente), seja por ato de algum dos credores desse vendedor (que podem penhorá-lo).
Importante lembrar, todavia, que, antes do registro ou antes da lavratura da escritura pública de venda e compra de um imóvel, dependendo do que dispuser a legislação municipal, deve ser recolhido o Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI). O valor do tributo é definido por cada Município, e é calculado pela aplicação de uma alíquota (um percentual) sobre o preço definido para o imóvel, ou sobre o valor utilizado como base de cálculo para Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), ou sobre o valor de referência para a venda do bem.
E atenção: ao Cartório de Notas são pagos apenas os emolumentos devidos pela lavratura da escritura pública de compra e venda.
Portanto, os demais valores, referentes a ITBI e registro, são pagos respectivamente ao Município e ao Cartório de Registro de Imóveis, não sendo assim destinados ao Cartório de Notas.
Para comodidade do comprador e do vendedor, o Cartório de Notas pode eventualmente até receber os valores de ITBI e registro, nunca para permanecer com eles e, sim, para repassá-los ao Município e ao Cartório de Registro de Imóveis. Mas isso só ocorre quando as partes solicitam que próprio Cartório de Notas pague a guia do imposto municipal e providencie o registro da escritura, pois não querem se dar a esse trabalho.
Veja abaixo quais os documentos devem ser apresentados para a lavratura da escritura pública de compra e venda, sendo importante esclarecer que alguns podem ser providenciados pelo próprio Cartório de Notas e alguns podem dispensados em determinados casos:
Documentos e dados pessoais do vendedor e comprador pessoas físicas:
– RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;
– Certidão de casamento atualizada: se casado, separado ou divorciado;
– Pacto antenupcial registrado, se houver;
– Certidão de óbito do cônjuge pré-morto (se vendedor ou comprador for viúvo);
– Informação de nacionalidade, domicílio e profissão.
Documentos e dados pessoais do vendedor e comprador pessoas jurídicas:
– Número do CNPJ;
– Atos constitutivos (contrato ou estatuto social, com última alteração e eventual ata de nomeação dos representantes);
– Certidões Negativas de Débitos Previdenciários (CND);
– RG, CPF, nacionalidade, domicílio e profissão do representante ou procurador que assinará a escritura (neste último caso, certidão atualizada da procuração);
– Certidão da junta comercial.
Certidões em nome do vendedor (do local do seu domicílio e do imóvel vendido):
– Certidões forenses (Justiça do Trabalho, Justiça Federal, e Justiça Estadual Cível, Criminal e de Executivos Fiscais);
– Certidões fazendárias (Fazenda Estadual e Receita Federal);
– Certidões de protesto.
Imóveis urbanos:
– Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (válida por até 30 dias da sua emissão pelo Cartório de Registro de Imóveis);
– Carnê do IPTU do ano vigente, ou certidão de valor venal
– Certidão de valor de referência;
– Certidão Negativa de Débitos (CND).
Imóveis rurais:
– Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (válida por até 30 dias da sua emissão pelo Cartório de Registro de Imóveis);
– Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal;
– Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
– Cinco últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR), caso não seja feita a apresentação de Certidão Negativa de Regularidade Fiscal perante a união;
– Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR.