A Ata Notarial, lavrada em Cartório de Notas, é indispensável ao procedimento extrajudicial de reconhecimento da usucapião.
A usucapião é uma das formas de aquisição da propriedade e ocorre quando alguém se mantém na posse contínua e incontestadamente de um bem, móvel ou imóvel, por determinado tempo e de acordo com certos requisitos legais. Há várias modalidades de usucapião, que são as seguintes:
(A) Extraordinária, nos termos do artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro, assim redigido: “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
(B) Ordinária, nos termos do artigo 1.242 do Código Civil Brasileiro, assim redigido: “Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.
(C) Especial Urbana, nos termos do artigo 1.240 do Código Civil Brasileiro e do artigo 183, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, assim redigidos: “Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
(D) Especial Rural, nos termos do artigo 1.239 do Código Civil Brasileiro e do artigo 191 da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, assim redigidos: “Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
(E) Familiar, nos termos do artigo 1.240-A do Código Civil Brasileiro, assim redigido: “Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
(F) Coletiva, nos termos do artigo 10 da Lei Federal nº 10.257 de 10/07/2001 (Estatuto da Cidade), assim redigido: “Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. § 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. § 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. § 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.”
Antes de entrar em vigor a Lei Federal nº 13.105 de 16 de março de 2015, a usucapião só podia ser reconhecida em ação judicial, perante juiz de direito. Hoje, porém, ela pode ser reconhecida em procedimento extrajudicial, perante o Cartório de Registro de Imóveis, depois de feita uma Ata Notarial, em Cartório de Notas, para maior celeridade e redução de custos aos interessados.
A Ata Notarial é o documento feito pelo Tabelião de Notas, dotado de fé pública, que se destina, nos casos de usucapião, a atestar a posse e o tempo de sua duração, comprovando-os basicamente por declarações do requerente (possuidor), depoimentos de testemunhas e confrontantes, e documentos diversos, tais como contas de água, energia elétrica, telefone, cartões de crédito, IPTU etc.
Em 14 de dezembro de 2017, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº 65, que estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis. De acordo com artigo 4º de tal provimento, o requerimento de reconhecimento da usucapião será endereçado ao competente Cartório de Registro de Imóveis, assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos, em vias originais:
I – Ata Notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião, que ateste:
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;
d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;
II – Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
III – Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
IV – Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:
a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;
V – Descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;
VI – Instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;
VII – Declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;
VIII – Certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento.
Vários, portanto, são os documentos a serem apresentados no procedimento de usucapião extrajudicial, cujo requerimento se processará e será analisado no Cartório de Registro de Imóveis. Mas é importante salientar que, embora seja indispensável a Ata Notarial, feita no Cartório de Notas, ela por si só não basta para confirmar ou estabelecer a propriedade, devendo então ser somada às demais provas juntadas ao citado requerimento.
Para se reconhecer a usucapião, é necessário também concordância dos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou dos ocupantes a qualquer título. Quando falta anuência expressa dessas pessoas e elas são notificadas a se manifestar no prazo de 15 dias, mas permanecem omissas, a lei considera que concordam com o requerimento de usucapião.
Igualmente, a lei considera que existe tal concordância quando é apresentado justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento, que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
E esse justo título ou instrumento, que demonstre a existência de relação jurídica do requerente com o titular registral da propriedade ou do direito a ser usucapido, pode ser: I – o compromisso ou recibo de compra e venda; II – a cessão de direitos e a promessa de cessão; III – pré-contrato; IV – a proposta de compra; V – a reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar; VI – a procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel; VII – a escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; VIII – ou o documento judicial de partilha, arrematação ou adjudicação.
Independentemente de qual seja esse justo título ou instrumento, deve ser justificado o óbice que impede sua inscrição no Cartório de Registro de Imóveis e a correta escrituração da transferência da propriedade ou do direito, para se evitar o uso da usucapião como meio de burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral e ao pagamento dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, ficando o requerente e as testemunhas advertidos que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.