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Regularização de Imóvel – Características e como formalizar

Regularizar a situação jurídica do imóvel é fundamental para garantir quem é o real proprietário. Em regra, essa regularização exige a lavratura de atos no Cartório de Notas e o registro ou averbação desses atos no Cartório de Registro de Imóveis.

Conheça os atos mais comuns realizados em Cartório de Notas, para tal regularização:

Escritura Pública de Compra e Venda ou de Doação

A compra e venda é o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Já a doação é o contrato pelo qual uma pessoa transfere bens ou vantagens do seu patrimônio para outra pessoa, gratuitamente, ou seja, sem contraprestação.

Ambos os contratos devem ser feitos obrigatoriamente por Escritura Pública em certos casos, como a compra e venda imóveis de valor maior que trinta salários mínimos.

Para a formalização da Escritura Pública, os interessados devem se dirigir ao Cartório de Notas e apresentar seus documentos pessoais (como RG e CPF), os documentos do imóvel (como certidão de matrícula e cadastro municipal) e documentos relativo ao pagamento do imposto de transmissão (se não for isento).

Usucapião

A usucapião é uma das formas de aquisição da propriedade e ocorre quando alguém se mantém na posse um bem (móvel ou imóvel), por determinado tempo, sem interrupção nem oposição, com ou sem justo título, e atendendo certos requisitos legais. A diversidade desses requisitos legais gera diferentes espécies de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural, familiar e coletiva).

No Cartório de Notas, pode ser lavrada a Ata Notarial de usucapião (com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião), para atestar: a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo; b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores; c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente; d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições; f) o valor do imóvel; g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.

Mas atenção: ata notarial, por si só, não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis.

Direito de Laje

O direito de laje, reconhecido no final de 2016, por meio da Medida Provisória 759/2016, posteriormente convertida na Lei nº 13.465/2017, permite a regularização da propriedade de um imóvel construído sobre a laje de imóvel alheio (conhecido como “puxadinho”), ou até mesmo abaixo de tal laje, considerando-se que o proprietário de uma construção-base pode ceder não apenas a superfície superior, mas também a superfície inferior de sua construção.

A constituição do direito real de laje pode se dar por negócio jurídico inter vivos (contrato, basicamente), negócio jurídico causa mortis (testamento), usucapião ou sentença judicial. Em se tratando de negócios jurídicos inter vivos, deve ser lavrada Escritura Pública, no Cartório de Notas, perante Tabelião ou Escrevente Autorizado, se o valor do imóvel for superior a trinta salários mínimos. Em se tratando de negócio jurídico causa mortis, poderá o interessado optar pelo Testamento Público, também lavrado pelo Tabelião ou Escrevente autorizado, no Cartório de Notas. ser também lavrado no Cartório de Notas. Em se tratando de usucapião, o Tabelião ou seu Escrevente autorizado poderão ainda lavrar Ata Notarial para atestar fatos que indiquem posse, caso o procedimento escolhido seja o extrajudicial.

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